預售屋買賣之資訊揭露 – 吳勁昌律師
我國房屋買賣可區分為成屋買賣及預售屋買賣，預售屋買賣在現今社會房屋買賣中所佔比例亦逐年增加，2014年上半年北台灣預售屋市場累積推案總量更是逼近六千億[1]，可見預售屋交易在房屋買賣市場中之熱絡。所謂預售屋，依不動產經紀業管理條例第4條第3款規定，係指領有建照執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。相較於成屋買賣而言，預售屋買賣由於當事人間訂定買賣契約時僅得觀看樣品屋廣告去想像未來所買受之房屋，而無實體房屋可供買受人評估是否應買，因此往往當預售屋興建完成後，其建造之品質、材料、外觀、環境等均易與買受人先前所認知者有所落差，亦即消費者於訂定買賣契約時主觀上認知未來所取得之房屋，與其嗣後實際取得之房屋有差異，而認損其消費之權益，則此時便會造成消費爭議。因此，基於建築企業品牌永續經營發展，如何預防此紛爭之發生，實係應優先考量之處。
其實，演變此消費紛爭之主要原因，乃係推案建商與消費者於訂定契約前，對消費者就買賣標的物所傳遞之資訊揭露不足、有誤，或消極不予告知所致。再者，由於建案推量極多，競爭激烈，令建商特別重視廣告行銷，只為吸引消費者已足，忽略消費者因廣告之吸引而洽詢訂約前，主觀上對買受預售屋之想像已預先受廣告影響，而易誤認所購買之實際房屋，嗣後又未對消費者詳為說明，種種因素造成消費者所想像之房屋與現實有無法接受之落差，而引起爭議。為避免預售屋廣告致買賣糾紛造成社會經濟之不安定，消費者保護法第22條即明文規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」、第23條第1項規定：「刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。」乃課予建商特別之義務，如消費者信賴該廣告之內容，並依建商提供之訊息進而與之簽約者，建商所應負之契約責任自應及於該廣告內容，不因廣告內容是否列入契約而異[2]，如建商對廣告不實有故意或過失，消費者並得依消費者保護法第51條請求懲罰性違約金，公平交易委員會亦得依公平交易法第21條第1項以「廣告虛偽不實或引人錯誤」對建商開罰，顯可見政府欲整頓預售屋亂象之決心。
易引起預售屋交易消費糾紛之廣告，常見者多係以違建虛增室內坪數、過度包裝公共設施例如建材、景觀、停車位而與實際不符等作為廣告行銷手法，內政部遂依消費者保護法第17條第1項規定：「中央主管機關得選定特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」而公佈「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」明文規定契約條款應記載：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分」並依消費者保護法施行細則第15條第2項規定：「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」賦予其強制作為契約條款之效力，希冀能達到令建商能誠實提供消費資訊之目的。由此可見，政府認為預售屋買賣之資訊揭露在預防消費紛爭上扮演著重要的地位，蓋預售屋之策劃及興建均係由建商單獨主導，消費者僅能被動以建商描繪之藍圖建構未來得取得之房屋，資訊取得上極為弱勢，當事人地位不平等，故就其權益應予保障，而從嚴具體認定廣告內容及資訊說明作為契約之一部[3]。
然為避免阻礙社會經濟自由發展及扼殺廣告創意空間，適度保護消費者權益，從中取得平衡之點，預售屋資訊並非全面要求揭露。從廣告吸引消費者階段而言，著重在於廣告是否顯然有引人錯誤之意圖，及廣告效果是否令多數消費者誤認或因此形成交易決定[4]。實務上亦有判決認為「球場第一排、海灣第一景的首席景觀區段：長達9650碼的淡水高爾夫球場，由大屯山系、觀音山嵐、淡水河景，與球場70年綠樹濃蔭譜成的如茵極美之境：遠眺太平洋的碧海藍天，無垠湛藍的海天一色窗景，景在眼前，歌在心裡，可遇不可求的國際海灣極品住宅，撫慰滿足了終日高壓忙碌的緊繃神經」等標榜「海灣景觀」之文字與圖示，其僅為對建案所得眺望景觀之大體描述與宣傳促銷文字[5]。其次，從預售屋訂定契約時之磋商階段而言，預售屋買賣契約可區分為一般條款及特別條款，一般條款著重於房屋須具備穩固、安全耐用之形體、結構品質而坐落於合法之土地上，亦即房屋應具備之通常或預定效用，此部份係契約必要之點，應詳加對消費者說明；然關於特別條款，則係當事人特別約定之條款，例如未來周邊景觀之約定、公共空間設備之約定等，此約定不以列明於買賣契約書者為限，縱使當事人間係以口頭相互約定，亦得成為契約之內容，而應予說明預售屋之資訊。至於其他基於銷售必要之推介、預售屋廣告之文宣參考等，若未特別詢問、洽談而使之成為具體之契約條款[6]者，則非屬建商應負之資訊揭露義務。
預售屋買賣之資訊揭露，原則上應秉持誠信原則為之，利用誇張之宣傳手段、以違法建築詐欺消費者、刻意隱匿重要交易資訊、或為不實之說明致消費者陷於錯誤等，不但將受行政上之裁罰及負民事損害賠償責任，甚至有刑事論罪科刑之可能。建築企業品牌之經營，就如同建設，係一點一滴聚沙成塔，欲成就宏偉的建築，必先作出口碑，始受消費者之信賴，且預售屋買賣之消費者，某程度上亦屬出資者，若未將必要之資訊告知之，則必然如同埋下不定時炸彈般，顯非明智之舉。
- [1] 據統計，2014年北台灣預售屋推案量累績共5915億元，詳參江碩涵所製統計表，住展雜誌，第391期，2014年7月4日。
- [2] 最高法院101年台上字第122號、101年台上字第246號、99年台上字第2033號判決參照。
- [3] 臺北地方法院98年訴字第751號判決即認：「…廣告內容並非當然成為契約之一部分，仍應斟酌具體個案，依締約時之情狀綜合判斷之…消費者針對系爭廣告中所提及32項公共設施之具體內容部分，因當時建築尚未興建，均僅能信賴廣告、圖說、建物模型及現場銷售人員之說明等資訊，並據此決定是否與被告締約…本案就公共設施部分於買賣契約條文中均付之闕如，如逕依買賣契約酌定，豈非任由企業經營者得恣意變更或決定各公共設施之項目及內涵…應無由全然排除廣告、宣傳及說明等文件或圖說作為契約內容之ㄧ部分」。
- [4] 公平交易法第21條案件之處理原則第7點：「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵判斷原則如下：(一)表示或表徵應以相關交易相對人普通注意力之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事，(二)表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，而有引起相關交易相對人錯誤認知或決定之虞者，即屬引人錯誤，(三)表示或表徵之內容以比對或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部份易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部份單獨加以觀察而判定，(四)表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實，但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限」。
- [5] 詳參臺北地方法院100年度消字第37號判決。
- [6] 臺北地方法院98年訴字第751號判決：「…簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬要約引誘之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之要約，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。」